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簽訂商品房買賣合同時 需要特別注意的幾個問題

發布時間:2014-03-31  來源:0352房網  編輯:木子

摘要:目前,商品房買賣合同一般都使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關制訂的,較好地平衡了和購房人的權利和義務關系,因此,采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但購房人切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉,即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同,購房人也應注意以下幾個問題。

 

    1、認購書問題

    在目前商品房交易過程中,許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發商所銷售房屋倘未取得,以向內部職工認購的名義進行銷售,俗稱內部認購;另一種情況是開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房,開發商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,并交納一定數額的認購款,如果在規定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權要回所交納的認購款。

    第一種情況的認購書,由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規定,在未取得預售許可證前,是不能預售商品房的,而依據我國《合同法》第52條的規定,違反法律和行政法規的強制性規定的合同無效,因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布,將于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售證明的,可以認定有效。根據該條規定,在取得預售許可證之前所簽訂的認購書,如果開發商在購房人起訴前仍未取得預售許可證,該認購書肯定是無效的;如果開發商在購房人起訴前取得預售許可證,那么該認購書的地位將和開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房的情況一樣,即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質相同。

    第二種情況的認購書,需要看認購書是否滿足了合同成立的要件,主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規定:商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同,肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規定,筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規定,反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容的認購書,就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款,那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款,不具有法律效力。

 

    2、補充協議問題

    在商品房買賣過程中,開發商除和購房人根據《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協議,該補充協議的內容很多,由開發商的專業律師事先擬訂好。這種補充協議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發利用等方面,甚至包含許多針對開發商的免責條款。比如有些開發商在補充協議中規定:“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤,導致開發商不能按期交付房屋,開發商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協議大多含有建筑、房地產、法律等專業術語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發商簽訂補充協議,先將補充協議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協議中不合理的地方找出來,并對其進行修改。同時由于補充協議是由開發商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應在專家的指導下,在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人最好不要和開發商簽訂補充協議。 

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